Preloader
 
Home / Blog / จะขายบ้าน ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง?

จะขายบ้าน ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง?

จะขายบ้าน ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง?

ในปัจจุบัน มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กันมากมาย ไม่ว่าจะขายบ้านเก่า คอนโดเก่า แล้วไปซื้อบ้านใหม่ คอนโดใหม่ เพราะบ้านเดิมของตัวเองนั้นตั้งอยู่บนพื้นที่ที่มีราคาประเมินสูง อยากย้ายที่ทำมาหากิน หรือต้องการเปลี่ยนที่อยู่ ซึ่งหลายๆคนคาดหวังว่าจะได้เงินมาเป็นทุนในการซื้อบ้านใหม่/คอนโดใหม่ แต่ไม่ทราบว่ามีค่าใช้จ่ายต่างๆมากมาย ที่เกิดขึ้นตามมาจากการขายบ้านเดิม หรือที่เรียกว่า ภาษีจากการขายบ้าน จนไปทะเลาะกันกับผู้ซื้อในวันโอนกันก็เยอะแยะมากมาย

ซึ่งทำให้เงินที่ขายบ้านได้ลดลงกว่าที่ไว้ ทำให้มีเงินทุนในการซื้อบ้านใหม่น้อยลง หรือาจจะซื้อไม่ได้ต้องไปกู้หนี้ยืมสินมาโป๊ะซื้อบ้านใหม่เลยก็มี ดังนั้นมาดูกันสักนิดว่าจะต้องจ่ายอะไรบ้าง เพื่อที่จะได้เตรียมตัวให้ดี ก่อนคิดที่จะขายบ้าน โดยที่ท่านต้องไม่ลืมว่า เรื่องนี้ต้องตกลงกันให้เรียบร้อยกับผู้ซื้อก่อนที่จะดำเนินการทางนิติกรรมตามกฏหมาย ถ้าระบุลงไปในสัญญาณด้วยก็จะดีมากๆเพราะจะได้ไม่ต้องมีข้ออ้างกันตอนวันไปโอน

1.ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

ราคาขายบ้านที่จะนำมาใช้ในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหักภาษี ณ ที่จ่าย นั้น โดยจะใช้ราคาประเมินของกรมที่ดินเป็นเกณฑ์ ซึ่งจะเป็นราคาที่ใช้อยู่ในวันที่มีการโอนนั้น โดยจะไม่คำนึงว่าราคาซื้อขายจริงนั้นจะเป็นเงินเท่าใด เช่น การซื้อขายบ้านหลังนี้ราคาจริงอยู่ที่ 3 ล้านบาท แต่ว่าราคาประเมินอยู่ที่ 4 ล้านบาท ก็ต้องคำนวณภาษีจากราคา 4 ล้านบาท หรือถ้าหากราคาประเมินอยู่ที่ 1 ล้านบาท แต่จะซื้อขายกันในราคา 2 ล้านบาทก็จะคำนวนภาษีจากราคา 1 ล้านบาท

โดยวิธีนับจำนวนปีถือครองนั้น จะยึดหลักตามปี พ.ศ.ที่ถือครอง ยกตัวอย่างเช่น ซื้อบ้านวันที่ 10 ธันวาคม 2556 และขายวันที่ 10 มกราคม 2558 เท่ากับจำนวนปีถือครอง 3 ปี ซึ่งสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 77% และสมมติว่าราคาขายบ้านตั้งไว้ที่ 11 ล้านบาท แต่กรมที่ดินประเมินราคาให้ 9 ล้าน เจ้าของบ้านต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่ายดังนี้

**เงินได้ตั้งแต่ 500,001 ถึง 1 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีในอัตรา 20%

และจากตัวอย่างข้างต้น ก็จะเห็นได้ว่าการคำนวณภาษีจากการขายบ้านจะแตกต่างจากการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประเภทอื่น นั่นก็คือ จะไม่มีการยกเว้นภาษีเงินได้สุทธิ 150,000 บาทแรก เนื่องจากไม่ใช่การคำนวณเงินได้จากเงินได้สุทธิ ส่งผลให้เงินได้ 100,000 บาทแรกต้องเสียภาษี 5,000 บาท ส่วนเงินได้ตั้งแต่ 200,000 ถึง 500,000 บาท ต้องเสียภาษีที่อัตรา 10%

2.ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ถ้าเราถือครองทรัพย์มาไม่ถึง 5 ปี เราจะต้องเสียภาษีในส่วนนี้ด้วย โดยนับตั้งแต่วันที่รับโอนบ้านมา ซึ่งภาษีธุรกิจเฉพาะนี้จะคิดอยู่ที่อัตรา 3.3% ของราคาขายจริงหรือราคาประเมิน แล้วแต่ว่าราคาไหนสูงกว่ากันก็ให้ใช้ราคานั้นในการคำนวณ

ยกตัวอย่างเช่น หากเราขายบ้านในราคา 11 ล้านบาท โดยมีราคาประเมินอยู่ที่ 9 ล้านบาท และเราถือครองบ้านหลังนั้นมา 3 ปี (น้อยกว่า 5 ปี) เราจึงต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีก 3.3% โดยคำนวณจากราคาขายจริง (เพราะราคาสูงกว่าราคาประเมิน) ดังนั้น เราจึงต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีก 363,000 บาทครับ

นอกจากเงื่อนไขถือครองบ้านไม่ต่ำกว่า 5 ปีแล้ว ก็ยังมีเงื่อนไขอื่นๆ ที่ทำให้ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเพิ่มเติม ดังนี้ครับ

  • ท่านมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกินกว่า 1 ปี ที่ได้รับบ้านหลังนั้นมา
  • เมื่อถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน
  • การขายบ้านหรือที่ดินนั้นที่ได้มาโดยมรดก

3.อากรแสตมป์

การขายบ้านหรือที่ดินนั้น ท่านจะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาประเมิน ถ้าราคาประเมินอยู่ที่ 9 ล้านบาท ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ 45,000 บาท (0.5 x 9,000,000) แต่อย่างไรก็ตาม หากมีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอยู่แล้ว จะได้รับการยกเว้นการเสียค่าอากรแสตมป์ หรือสรุปได้ว่า เมื่อเราขายบ้าน ก็จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าอากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้นจะไม่เรียกเก็บทั้ง 2 ประเภท นั่นเอง

4.ค่าธรรมเนียมในการโอน

ซึ่งอัตราค่าธรรมเนียมการโอนของกรมที่ดิน จะคิดอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน ซึ่งในกรณีตัวอย่างข้างต้น เราจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน 180,000 บาท (2 x 9,000,000)

และจาก 4 ข้อที่กล่าวมานั้น รวมแล้วหากเราขายบ้านในราคา 11 ล้านบาท และมีราคาประเมินอยู่ที่ 9 ล้านบาท เราจะต้องจ่าย “ภาษีจากการขายบ้าน” ถึง 792,000 บาท หรือคิดเป็น 7.92% ของราคาขาย (ในกรณีต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ) หรือเสียขั้นต่ำอยู่ที่ 474,000 บาท คิดเป็น 4.74% ของราคาขาย (ในกรณีไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จึงต้องเสียค่าอากรแสตมป์) ซึ่งก็นับว่าเป็นค่าใช้จ่ายที่สูงอยู่ไม่น้อยเลยนะครับ

เป็นยังไงกันบ้าง สำหรับท่านมีความต้องการที่จะขายบ้านหรือคอน ก็คงจะได้รับความรู้กันไปไม่มากก็น้อยแน่นอน ที่นี้ก็ควรที่จะศึกษารายละเอียดทั้งหมด แล้วคำนวณค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นออกมาคร่าวๆก่อน เพื่อที่จะได้ตกลงราคาขายบ้านที่แน่นอนได้ และในส่วนค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่จะเกิดขึ้นจากการโอนก็ควรจะเจรจากับผู้ซื้อใว้ก่อนเช่น โอนคนละครึ่ง หรือผู้ซื้อเป็นคนจ่ายทั้งหมด และที่สำคัญหากซื้อขายผ่านนายหน้า ต้องบวกค่านายหน้าเข้าไปด้วย โดยส่วนใหญ่แล้วอยู่ที่ประมาณ 3% นั่นเอง

ที่มาของข้อมูล http://www.rd.go.th/publish/286.0.html

BY pnhs 0 Read More

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *